宋庄画家村：农民房的曲线买卖

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宋庄画家村：农民房的曲线买卖

“农民房主起诉画家的14桩官司，除了李玉兰的原房主马海涛坚持要收回房子，其他官司已经有一件撤诉，两件司法调解，另外十来件也有可能获得调解。”10月7日，北京通州宋庄画家村的画家兼诉讼代理人王立则向记者表示。
王立则说，最棘手就是李玉兰的案子。“李玉兰把房子交回去就没地方住，她带着俩孩子，其中一个还在襁褓，你叫她怎么办，我们提出了调解，让李玉兰可以一直住到拆迁。李玉兰并不想要钱，而是想要房。但是房主一口咬定要收回房子，坚决不接受调解。”

就在国庆节的前一天，由简易程序改为普通程序审理的李玉兰诉马海涛房屋索赔案进行了该案终审判决前最后一次庭审。法官告诉当事人，虽然不确定是当庭宣判还是发放判决书，但可以肯定的是判决结果不用等太久了，国庆节后就会有消息。
庭审中，身为李玉兰诉讼代理人的王立则提出李玉兰的农民房价值评估需要重新进行，因为上次法院判决有效期一年已过。“但法院不一定支持。”王立则说。

按照北京市二中院第一次判决的房价补偿，李玉兰的农民房房屋本身价值为93808元，后又增加区位补偿评估，评估为264700元。算下来总价值35万元。
由于区位补偿部分买房人得到70%，大约18万多。总的加起来，买房人能得到的是大约28万元。
“应该最低也能赔那么多。另外我们还主张打官司业务损失，有可能获利的损失，等等，但不知道法院能接受到什么程度。”王立则表示。
据了解，其他十几个案子的房价和区位价值评估，除了有一位画家买的五间农民房因为没有特别经过装修，评估了二十来万，其余的评估总价都在三四十万以上，有两家评估到九十余万。
这也就意味着，如果农民向法院起诉要回房子，那么他们需要向当年买他们房子的画家赔偿几十万元。
这对于一个普通农民来说，确实不算小数目。据宋庄当地农民透露，李玉兰的原房主马海涛之所以和其他十几件案子的农民房主不同，坚持要回房子，是因为他有底气——对于开办有一家养老院的马海涛来说，拿出28万元并不是太大的问题。
王立则说，他们正静静地期待着即将召开的十七届三中全会能有一些新的说法。因为这可能关系到已经在宋庄购买当地农民房的200多位画家的去留。

“镇上出了个农村住宅指导意见，主要指导思想是把房子所有权和土地使用权分离。但没有强行推行，因为十七届三中全会即将召开，可能会根据会议精神有所修改。”
中国经济体制改革研究会特约研究员武建东表示，目前宋庄镇中心区占地面积511.65公顷，其中村镇建设用地480.69公顷，占比较大，这意味着该地大部分已取得建设用地的企业，可通过创意产业园的规划，分项目、分区域地采用兼并等并购形式实现土地使用权的合法转移，促使当地艺术家群落在此安居发展。
在中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映看来，农村集体建设用地合法化流转符合农民和画家的共同利益。“农民可变现，卖个好的市场价格;对画家来说，财产得到法律保护。”
王小映建议，农村宅基地的流转，可以比照城镇划拨土地如实进行管理。初次流转可以要求向政府补交一定比例的土地增值收益，也同意考虑让利给农民。对于符合一户一宅流转的，可以不收土地增值收益，同时要完善城乡统一的不动产税制。
宅基地流转入市后，可以纳入出让土地使用权管理轨道，集体土地所有权可以继续保留，也可以转为国有。
对于一些担心农民一旦被允许买卖宅基地，就会互相压价的说法，王小映说，“农民自己卖是不会贱卖的，村干部把村里的空地拿去贱卖是有可能的。只要政策安排清清晰，制度预期明确，农民就会理性选择。”他说，真正应该担心的是这会对耕地保护带来压力，一些村干部或农民私下违法违规占用土地，这就要求政府管理能力要跟上，要强化政府对城乡土地的统一管理。
“这方面的试点工作一直都在做，目的就是要为即将开展的立法修改提供探索空间。”国土资源部一位官员证实，允许农村集体建设用地有条件流转的各项工作正在进行。“在成都、重庆等地的城乡统筹体制改革的试点中都有体现。”这位人士透露，今后将大力开展农村集体建设用地集约节约利用，关于节约下来的集体土地怎么使用，会有一些新政策。相应地，城市建设用地指标上可以考虑给予一定奖励政策。土地收益则将部分用来在农村建设与城市一体化的基础设施。

据了解，国土资源部已经完成《土地管理法》的修改定稿，将在适当时机提交至国务院法制办。该法修改重点包括农村集体建设用地流转、征地制度改革、土地出让收益分成改革和土地审批制度改革等。
但也有不少人对于放开农村土地市场持相反意见。“全面放开对于房地产行业来说是个坏消息。现在国内的房地产行业已经是步履蹒跚，政策层面的方向应该是适度鼓励其发展，而如果再放开农村市场，那无疑使其再遭受一次重大打击。”一位房地产业内人士表示。
“工作还是要做的，就看在什么时机推出，有没有一些限制性的条件。比如目前的集体建设用地流转试点就是禁止流转土地用来进行商品房开发的。在保障农民应有权利的同时，应该设立明确和详细的规定，防止打擦边球的行为。”一学者表示。
武建东认为，2008年开始正式推行的《城乡规划法》也已经将城乡二元化体制的问题推向了改革的关口。“它是中国规划史上最大的一次放权，使中国的600多个城市，1600多个县获得了中国32万个村镇规划的主导、主审权。这也是地方政府主导集体土地利益调整的最大的历史机会，一些涉及农村集体建设用地的历史遗留问题，包括小产权房，就可依法进行行政调整和补办一些手续，进行合法化。”但是，《城乡规划法》的实施仍然需要 《土地管理法》的修订来进行配合。否则房子已经城乡一体化了，房子赖以支撑的土地却仍然是城乡二元体系，农村的土地产权依然是“跛脚的”。武建东表示，虽然从理论而言《土地管理法》的修改、补充，仅需要两月即有一次例会的全国人大常委会批准即可，但由于其修改体现了当代中国文明的转型和城乡居民利益的革命性调整，因此十七届三中全会可能会是《土地管理法》比较好的全面修改的历史机遇。

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