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标题: 关注宋庄房产案之一王立则：我会继续反诉 [打印本页]

作者: 宋庄 时间: 2008-10-19 19:28
标题: 关注宋庄房产案之一王立则：我会继续反诉

同样有买卖农民房官司缠身的画家王立则的案子于10月16日上午在宋庄法庭开庭，王立则作为被告的身份出现在法庭上。
评估价格分歧王立则：我会继续反诉
原告代理律师及原告本人对评估公司评估价格过高存在了很大意见，作为被告方王立则对补偿价格的态度在原则上意见不大，但王立则对评估公司对房屋的评估过程存在很大的意见：1.评估测量上没有法定的程序在，没有独立请求第三人，存在不公正的态度；2.在一定程度上剥夺了在一定时间内取得的补偿；3.评估方有故意、过失的行为存在；4.房屋评估价格有些地方没有评，现评估价格为42万多，如这一块加进去那最终价格为45万左右。
法院在此情况上，建议王立则进行反诉，对评估价格进行重新鉴定，王立则提供反诉的理由有两点：1.原告对当初的合同反悔，造成被告方的种种损失，及信赖损失的问题；2.被告方第三人在原有房屋上投资了十几万元的的房屋改造，地上物的添加；3.拆迁的补偿。原告对被告的反诉意见提出了问题：原告对被告所提出的意见没有实际的标准和证据。被告人给出其证据为：1：评估公司给出的评估报告；2.当初房屋买卖合同；3.在2003年买房之后到现在房地产价格的上升。至于以上三点，应得到上面所说的价格补偿。
法庭调解
被告方提出调节意见：1.同意房屋买卖合同无效；2.不同意返回房屋，居住到房屋拆迁为止，房屋拆迁地上物等价格归被告所有，区位补偿价按比例分成，3：7或4：6分成，被告占大比例。
原告则首先提出不愿意被告继续居住房屋，只愿意赔偿45000元。过后原告在和他代理律师短时间的商议下，愿意接受被告提出的上面前两条意见，至于后面一条原告想占大比例，结果法庭调解因最后利益比例的不相互接受而失败。法庭指出，只有等下星期一李玉兰房屋赔偿结果出来来最终确定此案的结果。

李玉兰房屋赔偿结果将于2008年10月20日见晓
2002年李玉兰以4.5万元的价格买下马海涛在宋庄镇辛店村的391.28平方米的小院。2007年，在房价高涨和高额拆迁补偿款传闻下，马海涛将李玉兰告上法庭，请求判决合同无效，归还房产。经过2007年的二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。
今年1月3日，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求被告马海涛赔偿经济补偿金共计48万元。
9月26日，这个案子再次开庭，不过仍没有宣判。宣判结果将于2008年10月20日下午2点将于宋庄法庭宣判赔偿最终结果。本网记者在今天王立则房屋案的审判现场采访了李玉兰，李玉兰说10月20日赔偿价格可能在26万左右。
关注方力钧房产案
当代艺术家方力钧的案子将在10月23日开庭。
艺术家方力钧多年前在宋庄购买的宅基地房升值了，卖主却想收回房屋，于是将他告上法庭。房屋评估经历了一波多折，两次都未能按期完成。昨日，宋庄法庭指定的相关机构终于完成对方力钧房屋的测量，但尚未公布评估结果。按照此前艺术家李玉兰的案例推算，村民需补偿不下40万元。
总面积472平方米
在前几个月，经法院摇号选中的北京中企华房地产估价有限公司的工作人员，在宋庄法庭法官陪同下，对方力钧购买的院落进行评估。原告周淑芹、方力钧的父亲也到了现场。方力钧本人并不住在这里，不过房子里还留有许多艺术作品的半成品。
据悉，村民收回房屋需要支付的补偿主要包括三个部分：房屋购置价、地上物评估价以及区位补偿价。估价公司工作人员对院落进行了实地测量，宅基地面积为472平方米，其中房屋面积约110多平方米。经过改造的生活设施及院落的相关附属物也要评估。
区位补偿价超过30万元
此前，宋庄艺术家李玉兰的宅基地纠纷案已经公布了评估结果：宅基地面积391.28平方米，区位补偿价26万多元。王立则表示，如果依照这一评估结果来推算，方力钧房屋仅区位补偿价就有30余万元。如果再加上房屋购置价、地上物的评估价，农民收回方力钧院落，所需支付的赔偿不会低于40万元。
卖房人周淑芹在当初接受记者采访时表示，如果法院判决真要考虑区位补偿价，自己肯定赔不起。“几万元还可以考虑下，如果花几十万买回个旧房子，这根本就不能买啊，那时我们只能再上诉了。”周淑芹说。
关注王秋人房产案
王秋人的房产案子也将在10月24日在宋庄法庭开庭，本网记者在采访王秋人时得知，他的房屋经过地产估价有限公司人员的评估，价格定格为99万多，他还说到，如果最终案子下来，卖方要赔偿80万左右。
延伸阅读：
在宅基地政策没有突破的情况下，一些地区已经在尝试，使宅基地使用权流转起来。宋庄镇今年1月18日下发了宋政发(2008)3号《关于农村住宅及宅基地处置指导意见》(下文简称《指导意见》)。这份《指导意见》用于解决买卖农民房纠纷的“秘诀”在第三条：交易双方已签订房屋买卖协议，形成事实，视为原宅基地使用者自行放弃宅基地使用权，村委会书面告知原宅基地使用者。
“把宅基地跟地上附着物——房子分开，集体收回宅基地，然后跟艺术家签订租赁协议，收入归集体所有，然后用于集体分红。”宋庄镇党委书记胡介报接受本报记者采访时说，这样的做法虽无先例，但是为了解决画家和农民之间的纠纷，镇上不得不想出这样的办法。
然而，这份小小的意见，因为政策形势不明朗，一直处于遮遮掩掩的状态。
2007年12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
胡介报透露，10月17日要召开全镇的农业工作会议，讨论农村耕地承包经营权流转和农村宅基地、集体建设用地问题。
宋庄镇总共有17万亩土地，除了6.9万亩基本耕地外，大约还有9000亩公路和河滩配套用地、7万亩农村宅基地建设用地和2万亩自留地。
胡介报介绍，在农村集体建设用地上，计划将47个村庄规划成12个新村点，2006~2020年，宋庄镇规划5400亩建设用地用于村民的住宅，可以腾出大约4万亩集体建设用地，按照现在10万元一亩的价格，这就是一笔几十亿元的收入。
这个规划现在正在进行中，或许到那时，就不会有画家和农民的在法律上的持久战了。
“给点阳光就灿烂。”胡介报说，这位嗅觉灵敏的书记把河北省关于农地流转的文件打印下发给每个干部：基层的探索早就已经开始了，只要上面有政策，基层的探索就不断有惊喜。

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作者: 宋庄 时间: 2008-10-19 19:29
标题: 秋拍惨淡中国当代艺术“滑铁卢”已到来

2008秋拍：山雨欲来风满楼
刚结束的香港苏富比秋拍的结果以及近期嘉德、保利等拍卖行的调整，似乎都暗示中国当代艺术市场开始滑坡。
而传统书画受金融市场影响较小，专家认为此时是买入良机
中国当代艺术的“滑铁卢”似乎已经到来。如果说今年春拍，香港的两大拍卖行还能凭借雄厚实力维持局部繁荣，同样的方法用在今秋，恐怕已无力回天。
上周六，香港苏富比的首场现当代亚洲艺术晚间拍卖，首先应验了那句盛行了一年多的预言。
当晚全场47件拍品，仅成交28件，总成交额1.17亿港元，不到拍前最低估价2.45亿港元的一半。张晓刚、岳敏君、廖继春和曾梵志等人的作品都有流拍。

《血缘：大家庭1号》
今年春拍，张晓刚的《血缘：大家庭1号》曾在香港苏富比拍出4736.45万港元的高价，而在这次秋拍中，同样级别的《血缘：大家庭1号》却仅以2306万港元成交，即便如此，它依然是当晚中国当代艺术品部分的少数几个亮点之一。
与此同时，正在为秋拍备战的北京几大拍卖行，也悄然作出“战略调整”。中国嘉德和华辰拍卖此次秋拍都将精简其拍品数量。而素以中国当代艺术为强项的北京保利，此次秋拍计划较大幅度地缩减现当代艺术部分的拍品数量，其中夜场数量将控制在40件以内，日场也将控制在80件以内。同时，北京保利还将力推新锐艺术及国际当代两个新兴板块。
显然，今年秋拍对于中国当代艺术将是一场严峻考验。然而，在国际经济持续走低、买家信心受挫的情况下，其他艺术品板块能否自保？艺术品市场又能否成为投资者的避风港？这些问题很值得探讨。
当代艺术的支撑力减弱
本周二公布的2008年胡润百富榜中，最引人注目的就是去年首富杨惠妍的财富大幅度缩水。从去年的1300亿元，到今年的330亿元，短短一年里，杨惠妍个人财富缩水近75%。
虽然杨惠妍并不一定收藏当代艺术，但她的财务状况却可以反映一大批中国当代艺术收藏者目前所处的困境。
其实中国当代艺术行情走低，在今年北京的春拍当中就已初露端倪。此一颓势会在今秋蔓延到香港，也在苏富比专家的预料当中。但有一点，他们没有算到，或者说，没有坦诚。
苏富比当代亚洲艺术部主管林家如曾在拍前表示，她并不担心夜场，反而担心日场的拍卖。她认为：“一线艺术家好的作品会继续打破纪录，而今年对二、三线艺术家却是一个很大的挑战。因为这几年来他们的价位很高，而量很多、作品的重复性又比较高，所以，倒是二、三线艺术家的价格会在今年受到些许影响。”这种说法，无非迎合了买家“追涨杀跌”的心态。
然而结果与林家如预测的却恰恰相反。上周六的晚间拍卖，成交率仅59.6%，而第二天的现当代艺术日场拍卖成交率却高达80.1%。这两个数据代表什么呢？
华氏画廊的华雨舟在拍后一语道出其中玄机：“相比日场，还是夜场更能看出市场整体的状况，因为它的作品单价比较高，从幕后操纵起来要花费的代价也就比较大了。”
言下之意，此次苏富比现当代艺术日场和夜场之间之所以会产生如此差距，正是由于前两年支撑这个市场猛涨的力量正在减弱。而其原因，不言自明。
“当然艺术和金融的关系还不是很大，艺术品市场对金融市场的反应也是有一个延迟的。”华雨舟说，“但就整体来讲，现在大家还是都比较缺现金。有很多大收藏家在资金分配上都出现了问题。”
几个月前苏富比征集拍品时，委托方的心理预期还很乐观。于是“估价过高”成了上至拍卖行下至藏家对此次苏富比夜场遇冷众口一词的解释。然而，这只是一种避重就轻的说辞。显然，几个月来金融市场连连重挫，已经直接影响到中国当代艺术藏家的购买力。“估价过高”影响的可能只是一场拍卖，而购买力下降，却能影响整个秋拍，乃至当代艺术市场的前景。
华雨舟说：“中国下半年艺术市场究竟如何，那就要看北京了，因为这个时候（流通到市场上的作品）量比较大，我们就能看出这个市场承受力到底怎么样了。而这决定了艺术市场是否会马上形成一个新的格局。因为这两年很多新机构以及海外的画廊出现，大家都是一个目的，就是盈利。一旦大形势转变，它们看不到很好的盈利前景，可能有些会撤退或转行。”
今明两年宜买古代、近现代绘画
那么，今年传统艺术板块是否也会受到金融市场的影响呢？
北京华辰拍卖公司董事长、国内拍卖行业元老甘学军并不这么认为。“在2004年之前，当代艺术本身是不好推介的部分。”甘学军说，“是它进入资本运作领域，成为金融资本运作的媒介以后，才一下子蹿上去的。但是这样一来，它就真正成了挂在墙上的股票了。这样一来，它的价格起伏就与金融市场的起伏直接挂钩了。”
因此在甘学军眼里，当代艺术与传统艺术品这两个板块，不仅藏家群体不同，行情走势也已呈现出两条不同的曲线。当代艺术与金融市场的曲线更为接近，而传统艺术品的走势则受长远的宏观经济前途判断影响，它对金融市场的反映并不明显。
这一趋势在上个月的纽约秋拍中已经显露。当时恰逢美国雷曼兄弟公司宣布破产后的第二日，纽约苏富比和佳士得两家拍卖行在同一天举行了各自的亚洲艺术品拍卖。
苏富比着重亚洲，尤其是中国当代艺术品，而佳士得则力推中国传统工艺品。结果两家拍卖行的成交结果有天壤之别。
纽约苏富比的这场“亚洲当代艺术”拍卖只取得了851.3万美元的成交总额，还不及前两年一幅画的价格。这是苏富比从2006年春季举行“亚洲当代艺术”专场以来，成绩最差的一次，同时也是成交率最低的一次。211件作品上拍，只成交137件，成交率仅64.9%。
而佳士得的拍卖，虽然没有出现疯狂的价位，但成交率仍旧很高。其中最具代表性的是一件“清乾隆黄地绿彩云龙纹贯耳穿带瓶”。去年，同样一件品相完整的贯耳穿带瓶曾在香港拍出1000多万元人民币的价格。这次在纽约拍卖的这件拍品，品相并不完整，成交价却仍旧达到1216万元人民币，并不低于那件完整的贯耳穿带瓶。可见传统艺术品的价格并没有受到金融市场的直接冲击，仍然在稳步攀升。
不过，这并不表示今秋的内地拍卖市场能够安然度过金融危机。甘学军坦言：“大的国际经济环境的低迷，特别是当代艺术板块起落，应该说还是影响了很多收藏者和经营者的信心。但是现在市场上有一个现象值得注意，那就是市场上局部出现一种‘交易的真空’。也就是说，一方面，因为现在市场不是那么火爆了，很多人觉得现在应该是买东西的时候了；另一方面，因为经济还没有糟糕到抛售藏品的地步，对长远的宏观经济的前途还有信心，握有艺术品的藏家不舍得出手。”
所以，甘学军用一句“不一定不好”来概括他对今秋艺术品市场的判断。“只要有像样的东西、合适的价位，就一定会有人争购。”
然而对于买家个人来说，现在进入艺术市场仍旧存在巨大风险。中国文化部艺术品评估委员会字画鉴定委员宣家鑫指出：艺术品市场快速增长的阶段已经结束，前两年艺术市场当中不合理的因素，都将在接下来的盘整中被逐一清理。而这其中，不仅仅包括炒作严重的当代艺术品（包括当代艺术、当代书画、当代瓷器等），还有近几年来备受追捧但赝品百出的明清官窑以及玉器。
在宣家鑫看来，现在国内外机构对于当代艺术品的炒作方法大同小异，无非“低价囤积、快速拉高、高价出货”。而古代和近现代书画存世量稀少，已经决定了它们难以运作。而且即便是后朝仿制的赝品，仍然具有历史、文物价值。因此，这一部分的市场始终比较健康。
而在市场低迷的时候，就更适合买入这一部分的艺术品了。宣家鑫预计：“今年和明年，都是买入古代、近现代书画的好时机。但今年流入市场的精品已经比往年少多了，因此今年秋拍可能会是比较难过的一关，能否安然渡过，就要看中国明年的经济发展情况了。”

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